不動産投資を始めようとすると、「利回り」って言葉をよく見かけますよね。でも、「どうやって見ればいいの？」「数字が高ければいいの？」と迷う方も多いはず。この記事では、そんな利回りの基本的な意味や見方を、初心者にもわかりやすく説明します。あわせて、投資で失敗しないために気をつけたいポイントもしっかりご紹介します！
そもそも「利回り」って何？
利回りとは、「どれくらいお金をかけて、どれくらい儲かるのか」を表す目安のことです。不動産投資では、この利回りに大きく分けて2つの種類があります。
表面利回り（グロス利回り）
計算式：
年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
たとえば、1,000万円で買った物件から1年間で100万円の家賃収入があるとしたら、表面利回りは10％になります。
💡ポイント：
表面利回りは、あくまで「大まかな儲けの目安」です。管理費や税金などの出費は含まれていないので、あくまで参考程度に見ておくのが大切です。
実質利回り（ネット利回り）
計算式：
（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 諸費用）× 100
管理費・修繕費・固定資産税といった出費を差し引いた、より実際の利益に近い数字です。
✅実質利回りのほうが、実際の儲けに近い現実的な数字です。物件を選ぶときは、必ずこの数値を確認しましょう。
利回りが高い物件＝良い物件、ではない？
一見、高い利回りの物件は魅力的に見えますが、注意すべきポイントもあります。
高利回り物件にありがちなリスク
- 建物が古いため、修理やメンテナンスにたくさんお金がかかる
- 入居者がなかなか決まらず、部屋が空いたままになることが多い
- その場所で借りたい人が少なくて、家賃が下がってしまう可能性がある
⚠魅力的な高利回りの裏には、リスクが潜んでいることが多いので注意が必要です。
失敗しないためのチェックポイント
1. 実質利回りで判断する
表面利回りだけで判断せず、修理や管理費などの出費も含めて計算することが大切です。
2. エリアの賃貸需要を調べる
空室率の低いエリアか？周りに大学や会社、駅などがあって人が集まりやすいかを確認しましょう。
こういった場所は借りたい人が多く、安定しているので安心です。
3. 長期的な視点で見る
利回りだけに注目するのではなく、その物件の価値が長く保てるかや、将来売るときにいくらになるかも考えておきましょう。
まとめ
利回りは「数字」だけでなく「背景」も見る
「利回りが高いからこの物件にしよう！」と思っても、それだけで決めるのはちょっと危ないかもしれません。建物の傷み具合や、駅からの距離、将来売るときに値段が下がらないかどうかなど、いろんな面から見て考えることが大事です。
まずは数字の見方を知ることからスタートしましょう。基本を押さえておけば、安心して投資にチャレンジできます。
