区分マンションと一棟アパート、どちらが儲かる？

2025年11月6日

はじめに

不動産投資を始めるときに、よく悩むのが「区分マンション」と「一棟アパート」どちらを選ぶかという点。
どちらも家賃収入を得られる点は同じですが、初期費用・リスク・管理の手間・出口戦略（売却）などに違いがあります。
この記事では、それぞれの特徴やメリット・デメリットをわかりやすく整理しながら、あなたに合った投資スタイルを見つけるヒントを紹介します。

1️⃣ 初期費用の比較

● 区分マンション

区分マンションは1室単位で購入できるため、数百万円〜数千万円からスタートできます。
頭金やローンのハードルも低めで、初心者でもチャレンジしやすいのが魅力です。
都心の中古ワンルームなら物件数も多く、比較・検討がしやすいのもメリットです。

● 一棟アパート

一棟アパートは、建物と土地をまとめて購入するため、数千万円〜数億円規模の大きな投資になります。
融資の審査も厳しくなりがちで、自己資金を多く求められる傾向があります。
ただし、その分リターンも大きく、利回りは高めに設定されるケースも多いのが特徴です。

💡まずは手軽に始められる「区分マンション」から。
資金や経験がついてきたら、「一棟アパート」でステップアップ！

2️⃣ 運用リスク・管理の違い

● 区分マンション

管理会社が共用部分をしっかり管理してくれるため、日々の手間が少ない。
一方で、空室になると家賃収入が途絶えるリスクがあり。
修繕積立金や管理費などの維持費は定期的に発生する。

● 一棟アパート

建物全体の管理はオーナーの責任となるため、手間やコストはそれなりにかかります。
ただし、複数の部屋を所有するため、空室が出ても家賃収入がゼロになりにくいのが強みです。
安定収益には、入居率の維持やメンテナンス対策が欠かせません。

💡手間をあまりかけずに安定した収入を狙うなら、まずは「区分マンション」。
もっと自分で管理して収益を増やしたいなら、「一棟アパート」に挑戦してみましょう。

3️⃣ 出口戦略（売却）の違い

● 区分マンション

都心などの人気エリアなら、売却はスムーズに進みやすいです。
投資家も実際に住む人もどちらにも需要があるため、流動性は高め。
ただし、築年数が経過すると価格が下がりやすい点には注意が必要です。

● 一棟アパート

規模が大きい物件だと、買い手は投資家が中心になりやすいです。
立地や利回り、入居率次第で売却価格が大きく変わることもあります。
タイミングが良ければ、まとまった売却益（キャピタルゲイン）も期待できます。

💡流動性の高さを重視するなら「区分マンション」、
規模のメリットや資産価値を重視するなら「一棟アパート」と考えると分かりやすいです。

4️⃣ 結局どっちが儲かる？

利益率だけを見ると、一棟アパートのほうが高いことが多いです。
でも、リスクや管理の手間もそれだけ大きくなるので、初心者がいきなり挑戦すると「思ったより大変…」と感じることもあります。

それに対して、区分マンションは安定運用向き。
手間をかけず堅実に運用したい人や、副業感覚で投資を始めたい人におすすめです。

5️⃣ あなたに合うのはどっち？

タイプ	向いている人	特徴
🏙 区分マンション	初心者・副業で始めたい人	手間が少なく安定収入。流動性◎
🏠 一棟アパート	本格的に資産を増やしたい人	利回り高め。管理・リスクも大きい