民泊（Airbnb）と通常賃貸経営、どっちが儲かる？違いや収益性・手間・リスクなど

物件の活用方法を考えるとき、多くのオーナーが迷うのが
「民泊（Airbnb）にすべきか、それとも通常賃貸にすべきか」というポイントです。
どちらにも魅力と注意点があり、物件の立地や目的によってベストな選択は異なります。

この記事では、実際の経験を踏まえ、収益性・手間・リスクといった要素を踏まえながら、
民泊と通常賃貸の違いをわかりやすく整理していきます。

1. 収益性の違い

● 民泊の収益性

民泊は「1泊ごとに料金を設定できる」のが大きな強みで、
繁忙期には通常賃貸を大きく上回る収益を狙えるのが魅力です。

とくに、

• 都市部（観光地・ビジネス街）
• 大型イベント開催時（ライブ・国際大会など）
• 築浅で内装やデザイン性が高い物件

といった条件がそろうと、通常賃貸の数倍の利回りになることもあります。

一方で、稼働率が落ちると収益が一気に下がるため、
“収入に波が出やすい”という点は押さえておきたいところです。
実際に運営する際は、価格の変動で埋まる時は高額宿泊、空いている時は低価格など、
空き日を埋めたり、掃除の調整、レビュー対策など資産運用でなくビジネスとなります。

● 通常賃貸の収益性

通常賃貸の最大のメリットは、
毎月の家賃収入が安定して入りやすいことです。

民泊のような大きな収益アップは期待しにくいものの、
空室リスクを比較的コントロールしやすく、堅実で安定した運用がしやすいのが特徴です。

2. 手間と運営コストの違い

● 民泊はとにかく手間がかかる

民泊を運営する場合、日々の業務は意外と多く、

• チェックイン対応
• 清掃やベッドメイクの手配
• 備品補充・管理
• 夜間も含めたトラブル対応
• 予約スケジュールの管理
• レビュー対応

といった作業が必要になります。

外注することも可能ですが、清掃費や管理費が固定費として積み上がるため、
実際の利益は思っているより圧縮されやすい点には注意が必要です。
損益分岐点は思った以上に高いのでシミレーションはしっかり行う必要があります。
また、開業までの手続きや家具など初期コストも掛かりますので回収までのシミレーションが必要です。

● 通常賃貸は「ほぼ放置」でOK

通常賃貸の場合は、

• 入居者対応は管理会社に任せられる
• 設備の故障対応も最小限で済む
• 日頃の手間がほとんど発生しない

といった大きなメリットがあります。

収益面では民泊ほどの伸びは期待できないものの、
“かける労力に対して得られるリターン”という点では、通常賃貸のほうが優れているケースも多いです。

3. 法律・規制・近隣トラブル

● 民泊は“規制が多い”

近年、民泊を取り巻く法規制は年々厳しくなっています。

• 住宅宿泊事業法（民泊新法）
• 旅館業法
• 各自治体の独自条例
• マンション管理規約の制限
• 近隣住民とのトラブルリスク

といった点をクリアする必要があり、特にマンションでは
「管理規約で民泊禁止」という物件が非常に多いのが実情です。

これらのルールを無視すると、行政指導や営業停止などのペナルティを受ける可能性もあるため、事前の確認は欠かせません。

● 通常賃貸は安定 & ルールも明確

通常賃貸は法律面でのハードルが低く、
万が一トラブルが発生しても管理会社が対応してくれるため、安心感があります。

法的リスクや運営上の負担を抑えたい場合は、通常賃貸のほうが圧倒的に安定した選択と言えます。

4. 向いている物件の違い

民泊に向いている物件

• 観光地や主要駅に近い都市エリア
• ホテルの供給が足りていない地域
• デザイン性が高く、設備が充実している物件
• 稼働率を維持しやすい立地条件
• 民泊運営が法的に認められている物件

このような条件がそろう場合、民泊との相性は非常に良くなります。
運営委託せず、自分で管理する場合は絶対に近辺の物件がおすすめです。行かなければ解決しない事出てきます。

通常賃貸に向いている物件

• 郊外や落ち着いた住宅街
• ファミリー層をターゲットにした物件
• 築年数が経っていても一定の需要がある地域
• マンション規約で民泊が禁止されている物件
• 長期的に安定した運用を重視するケース

こうした条件が当てはまる場合は、通常賃貸との相性が良いと言えます。

5. どっちが得？結論は「目的と物件次第」

まとめると…

✔ 民泊が得になるケース

• 立地が抜群に良い
• 高い稼働率が見込める
• 内装やデザインに魅力がある
• 手間や運営コストをかけられる
• 規制面のクリアが済んでいる

→ 高収益をしっかり狙いたい人に向いています。

✔ 通常賃貸が得になるケース

• 安定した家賃収入を重視したい
• 日々の手間を最小限にしたい
• 規制や近隣トラブルを避けたい
• 郊外やファミリー向け物件を運用している
• 不動産投資初心者

→ リスクを抑えつつ、長期的に堅実な運用をしたい人に向いています。

最後に

物件の種類や立地、そしてオーナーとして何を重視するかによって、
「民泊が向いているのか」「通常賃貸が合っているのか」は大きく変わります。

それぞれの特性を知ったうえで、あなたの物件にとってどちらがより収益を伸ばせる選択なのか、ぜひ比較してみてください。金橋不動産ではお持ちの物件でどちらが適しているかなど無料アドバイスさせて頂きます。